有一個地政士的朋友詢及,他收到一個不動產買賣的案子,買賣雙方並沒有透過仲介公司的交易,假設買賣價金總價2000萬元,二方同意做履保,但賣方希望頭款400萬在簽約時立即拿錢,不進履保。又,雖然過戶流程正常跑,但賣方因為要另覓住處,所以希望延後點交的日期在三個月後,請問本件的買方有什麼要顧慮的地方?
其實,如果買賣正常送件,過戶時間可以掌握,唯一要擔心是400萬元被賣方先拿走,在等待完稅的時間,會不會有遭其債權人查封以致無法過戶的問題。所以,在沒有履約保證的情形下,買方可以選擇要求預告登記,可以避免賣方一屋二賣,也可以要求先就400萬元設定抵押,避免在這段完稅前的期間突發的債權債務情事,如果真的發生風險,至少以抵押設定確保優先受償權,並可要求賣方簽立400萬元的本票擔保,如果出事了可以迅速取得執行名義,或者要求買賣契約進行公證。至於跑到過戶送件時,再將上述的設定全部塗銷即可。 對於延後交屋乙事,我認為其實做短期的售後租回,因為延後點交會導致賣方取得履保撥款的時間也延後,賣方可能也不願意。至於售後租回如何確保承租人如期搬遷,可以再就租賃契約進行公證即可。 如果沒有以上因為特殊情事,仍然建議買賣雙方買賣不動產還是要進履保比較能保障權益。
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先前筆者受台北地院指定擔任義務辯護人,在判決之後,對於一審的義務辯護應該做到何時才任務完結,頗有疑問。
因為在司法實務上,認為原審終局判決後,於案件因合法上訴而繫屬於上級審法院之前,原審辯護人仍得為被告利益提起上訴,並在訴訟上給予被告有效之協助,以保障其訴訟防禦權。而在強制辯護案件,被告提起第二審上訴,如果沒有重新選任辯護人,其於第一審原有合法選任或指定之辯護人,為被告之利益,自得代為撰寫上訴理由書狀等一切訴訟行為,給予必要之協助。 問題的處理其實只要問了被告的意見也就解決了,只是我那個案件的被告人在監獄,是否特地跑一趙親自律見,以了解被告的上訴意願,最後筆者與同事討論後,節省時間精力,發了一封信附上回條,後來被告也回信了,才解決這個煩人的問題。否則,一審辦護人如果沒有幫被告上訴導致被告權益受損,恐怕就衍生新的問題了。 以下提提供一則最高法院判決,給大家參考: 最高法院刑事判決 110年度台上字第2254號意旨: 『惟原審終局判決後,原審之辯護人仍得依刑事訴訟法第 346條規定,為被告之利益提起上訴,並為上訴而檢閱卷宗及證物。是原審終局判決後,於案件因合法上訴而繫屬於上級審法院之前,原審辯護人仍得為被告利益提起上訴,並在訴訟上給予被告有效之協助,以保障其辯護依賴之訴訟防禦權。而強制辯護案件,被告提起第二審上訴,苟未重新選任辯護人,其於第一審原有合法選任或指定之辯護人,為被告之利益,自得代為撰寫上訴理由書狀等一切訴訟行為,予其必要之協助,已合於強制辯護案件應隨時設有辯護人為被告辯護之要求。故關於強制辯護案件,被告於第一審終局判決後,既已有原審之辯護人(包括選任辯護人及指定辯護人)可協助被告提起合法之上訴,在該案件合法上訴於第二審法院而得以開始實體審理程序之前,尚難認第二審法院有為被告另行指定辯護人,以協助被告提出合法上訴或為被告辯護之義務與必要。刑事訴訟法第367 條前段規定,上訴書狀未敘述(具體)理由者,第二審法院應以判決駁回之。旨在貫徹上訴制度之目的(即撤銷、變更第一審違法、不當之判決,以實現個案救濟),並節制濫行上訴;上開規定並未特別區分刑事案件之種類,故在解釋上自應一體適用,以充分實現上述規定之立法目的,尚不宜違反上述規定之文義與立法旨意,而任意限縮其適用之範圍。故關於強制辯護案件之被告不服第一審判決提起上訴時所撰寫之上訴理由狀,如未具體指摘原判決有何違法或不當之情形時,法律並無明文規定第二審法院必須指定辯護人或通知原審辯護人,命其代被告提出上訴之具體理由。至第一審選任或指定辯護人是否善盡協助被告上訴之職責,以及被告是否及如何要求第一審選任或指定辯護人代為或協助其為訴訟行為,要與被告於第二審實體審理時未經辯護人為其辯護之情形有別,亦非居於公平審判地位之法院所應介入,為本院在大法庭設置前已統一之見解。故本件雖屬強制辯護案件,原審法院尚無為上訴人等指定辯護人或通知原審辯護人,命其代為提出上訴具體理由之必必要與義務。上訴人等上訴意旨主張本件為強制辯護案件,原審未通知上訴人等得請求辯護人協助,或通知第一審辯護人或另指定辯護人協助上訴人上訴,有侵害上訴人等訴訟依賴權之違法云云,而執以指摘原判決不當,依上述說明,要屬誤解,尚非適法之第三審上訴理由。又第一審法院命補提上訴理由之裁定,既已合法送達於賴建誠及其第一審選任辯護人,賴建誠對第一審判決提起上訴後,仍委任同一律師為原審之選任辯護人,該辯護人並非不知法院有命其當事人補提上訴理由之情形,故原審自無再次通知其提出上訴具體理由之必要。而第一審法院是否已將本案卷宗及證物送交原審法院,亦與上訴人等之上訴理由狀是否已敘述具體上訴理由無關。上訴人等上訴意旨執此指摘原判決不當,亦屬誤解,同非合法之第三審上訴理由。綜上,本件上訴人等上訴意旨均非依據卷內資料具體指摘原判決究竟有何違背法令之情形,徒以前揭泛詞指摘原判決不當,自不足據以辨認原判決已具備違背法令之形式,揆諸首揭規定及說明,其等上訴均為違背法律上之程式,應併予駁回。 據上論結,應依刑事訴訟法第395 條前段,判決如主文。 |