有一個地政士的朋友詢及,他收到一個不動產買賣的案子,買賣雙方並沒有透過仲介公司的交易,假設買賣價金總價2000萬元,二方同意做履保,但賣方希望頭款400萬在簽約時立即拿錢,不進履保。又,雖然過戶流程正常跑,但賣方因為要另覓住處,所以希望延後點交的日期在三個月後,請問本件的買方有什麼要顧慮的地方?
其實,如果買賣正常送件,過戶時間可以掌握,唯一要擔心是400萬元被賣方先拿走,在等待完稅的時間,會不會有遭其債權人查封以致無法過戶的問題。所以,在沒有履約保證的情形下,買方可以選擇要求預告登記,可以避免賣方一屋二賣,也可以要求先就400萬元設定抵押,避免在這段完稅前的期間突發的債權債務情事,如果真的發生風險,至少以抵押設定確保優先受償權,並可要求賣方簽立400萬元的本票擔保,如果出事了可以迅速取得執行名義,或者要求買賣契約進行公證。至於跑到過戶送件時,再將上述的設定全部塗銷即可。 對於延後交屋乙事,我認為其實做短期的售後租回,因為延後點交會導致賣方取得履保撥款的時間也延後,賣方可能也不願意。至於售後租回如何確保承租人如期搬遷,可以再就租賃契約進行公證即可。 如果沒有以上因為特殊情事,仍然建議買賣雙方買賣不動產還是要進履保比較能保障權益。
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